Der Preis des Bodens

Wie Pachten und Kaufpreise Bauern unter Druck setzen

Kleinliche Umweltvorschriften, künstliche Angebotsverknappung, Wucherpreis zahlende Windenergiebetreiber treffen auf einen Staat, der nicht reguliert

Die wirtschaftliche Situation auf dem deutschen Agrarmarkt gerät zunehmend aus dem Gleichgewicht. Das Phänomen rasant steigender Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen, das die Branche bereits seit Beginn des Jahrhunderts zunehmend beschäftigt, hat sich zu einer ernsthaften Existenzfrage für die deutschen Landwirte entwickelt. Mangels staatlicher Regulierung greift mittlerweile ein Verdrängungswettbewerb um jeden Hektar Ackerland um sich, der vor allem kleinere und mittlere Betriebe an den Rand ihrer Leistungsfähigkeit aber auch der Wirtschaftlichkeit bringt.

Ein aktuelles Gutachten des Thünen-Instituts Braunschweig liefert nun detaillierte Einblicke in diese besorgerregende Entwicklung. Die Untersuchung, die den Zeitraum von den Wirtschaftsjahren 2007/08 bis 2022/23 analysiert, zeichnet ein dramatisches Bild: In diesen 15 Jahren kletterte der mittlere Pachtpreis um rund 150 Euro auf durchschnittlich 390 Euro pro Hektar. Die Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das Jahr 2023 bestätigen diesen fatalen Trend und weisen im Bundesdurchschnitt 407 Euro aus – bei neu abgeschlossenen Verträgen klettert der Betrag sogar auf 511 Euro, während Dauergrünland mit rund 212 Euro zu Buche schlägt. Parallel dazu haben sich die Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen innerhalb von zwölf Jahren mehr als verdoppelt: Von knapp 17.000 Euro im Jahr 2014 schnellten sie bis 2024 auf über 35.000 Euro pro Hektar hoch, was einem massiven Anstieg von exakt 188 Prozent entspricht.

Immer striktere Vorschriften verschärfen die Situation

Haupttreiber dieser Preisexplosion sind laut den Thünen-Forschern die wachstumsorientierten Top-Betriebe, die rund 40 Prozent der Gesamtfläche bewirtschaften. Durch ihre hohe Zahlungsbereitschaft und auch -fähigkeit haben sie das Preisniveau inzwischen in schwindelnde Höhen getrieben, die von einem durchschnittlichen Betrieb längst nicht mehr erwirtschaftet werden können. Besonders Ackerbaubetriebe leiden unter dieser Last. Zudem verschärften immer enger gefasste, kleinlichere und drastischere Umweltvorgaben wie die Novellierungen der Düngeverordnung in den Jahren 2017 und 2020 den Druck auf viehhaltende Höfe massiv, zusätzliche Flächen anzupachten, um ihren Dünger regelkonform auszubringen.

Das besorgniserregendste Ergebnis der Studie: Bei rund 60 Prozent aller Haupterwerbsbetriebe liegt die sogenannte Grundrente inzwischen unter den tatsächlichen Pachtaufwendungen. Die Grundrente beziffert den Betrag, den ein Betrieb maximal für Pachten aufwenden kann, ohne die eigene wirtschaftliche Existenzgrundlage oder eine angemessene Entlohnung zu gefährden.

Zusätzlich verschärft wird die Situation durch eine kontinuierliche Verknappung des Angebots. Die Umwidmung von Agrarflächen für Siedlungen, Gewerbegebiete, Infrastrukturprojekte sowie für „erneuerbare Energien“ sorgt für eine stetige Flächenreduzierung. In Regionen mit hoher Konkurrenz vergrößert dies die offene Schere zwischen den Betriebsgrößen. Große, meist finanzstarke Investorenbetriebe in Ostdeutschland profitieren von moderner Technik und EU-Direktzahlungen, die seit den 2000er Jahren flächenbezogen ausgeschüttet werden. In Kombination mit staatlichen Subventionen für die Bioenergie hat dies einen Strukturwandel ausgelöst, der die Bodenpreise weiter anheizt.

Windparks verzerren den Wettbewerb

Einen massiven regionalen Sonderfaktor stellt der Ausbau von Wind- und Solarenergie dar. In windstarken Regionen bieten Investoren für geeignete Flächen das Zehn- bis Fünfunddreißigfache der ortsüblichen Ackerlandpacht. Landwirte erhalten hier oft Beträge zwischen 4.000 und 15.000 Euro pro Hektar und Jahr, ergänzt durch Umsatzbeteiligungen am Stromertrag, die jährliche Einnahmen von 20.000 bis 40.000 Euro pro Windkraftanlage einbringen können. Das Thünen-Institut wertet diesen Effekt jedoch eher als punktuelle und scharfe Konkurrenzsituation. Die höchsten Grundrenten verzeichnen ohnehin Regionen wie Niedersachsen, wo neben fruchtbaren Böden eine intensive Veredelungswirtschaft herrscht.

Zu alledem gesellt sich das Problem der Bodenspekulation. Die jahrelange Niedrigzinsphase hat Ackerland zu einem äußerst attraktiven, wertbeständigen Investment für branchenfremde Kapitalanleger gemacht. Der Handel mit landwirtschaftlichen Flächen gilt dem Bundeskriminalamt zufolge mittlerweile als anfällig für das Einschleusen illegaler Gelder.

Solange effektive staatliche Eingriffe allerdings ausbleiben, droht dieser Trend den ländlichen Raum und seine traditionellen Strukturen weiter tiefgreifend zu verändern.

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