Wohnungsnot wird immer dramatischer
Immer mehr Büros statt Wohnungen – weil’s sich lohnt
Steueranreize, weniger Bürokratie, schnellere Genehmigungen – All das nützt nichts, wenn die Baukosten die Rendite oder bezahlbare Mieten übersteigen
Die Wohnungsnot in Deutschland breitet sich immer weiter aus und betrifft längst nicht mehr nur die großen Städte. Wer umziehen muss, sieht sich mit langen Warteschlangen bei Wohnungsbesichtigungen und umfassenden Gehaltsprüfungen konfrontiert. Denn die Preise steigen. Das Institut der deutschen Wirtschaft berichtet für das zweite Quartal 2026 von einem Anstieg der Angebotsmieten um vier Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In größeren Städten außerhalb der klassischen Metropolen stiegen die Mietkosten sogar um 4,9 Prozent. Seit Jahren kommen Hunderttausende Asylsuchende ins Land, was den Wohnraum noch weiter verknappt. Die Realität wurde aber oft ignoriert, und es gab viele Versprechungen.
Die frühere Bauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte 400.000 neue Wohnungen pro Jahr versprochen, darunter 100.000 Sozialwohnungen. Sie selbst bezeichnete dieses Ziel später als „sehr ehrgeizig“. Laut dem Statistischen Bundesamt wurden 2025 nur noch 206.586 Wohnungen fertiggestellt, im Jahr 2020 waren es 306.376. In fünf Jahren ist die Bauproduktion damit um fast ein Drittel gesunken. Politiker und Vertreter der Bauindustrie machen oft bürokratische Hürden als Hauptgrund aus. Doch es sind nicht nur fehlende Genehmigungen. Ende 2025 gab es einen Bauüberhang von 760.700 Wohnungen, von denen 307.200 im Bau waren. Gleichzeitig wurden 35.700 Genehmigungen zurückgezogen – so viele wie seit 2002 nicht mehr. Der Wohnungsmarkt leidet also nicht nur an der Bürokratie, sondern auch daran, dass sich Projekte trotz aller Voraussetzungen nicht mehr lohnen. Hohe Zinsen, teure Materialien, Fachkräftemangel und immer neue Standards haben den Wohnungsbau in eine Kostenfalle geführt. Wer heute ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, muss nicht nur für Beton und Handwerker bezahlen, sondern auch für Energieeffizienzstandards, Schallschutz, Brandschutz und Genehmigungsverfahren. Am Ende steht eine Miete, die viele Haushalte nicht bezahlen können.
Die Politik ist ratlos
Ein ganz anderer Trend zeigt sich bei Bürogebäuden. An den großen Standorten stieg das Transaktionsvolumen 2025 laut BNP Paribas Real Estate um 19 Prozent auf 4,7 Milliarden Euro. Das sei der beste Wert der letzten drei Jahre. Die Netto-Spitzenrendite lag im dritten Quartal im Durchschnitt der A-Städte bei 4,36 Prozent. Diese Städte sind die sieben größten und wirtschaftsstärksten Metropolen in Deutschland. Wohnimmobilien erreichen in vielen Kalkulationen nur etwa 3,6 Prozent. Ein Renditepunkt kann letztlich entscheiden, ob Wohnungen oder Büros finanziert werden, während die Politik ratlos zuschaut.
Das oft orakelte Ende des Büros ist immer noch nicht eingetreten. 2025 arbeitete zwar jeder vierte Erwerbstätige zumindest gelegentlich von zu Hause, und die Quote stieg leicht. Doch Unternehmen mieten wieder hochwertige Flächen in guten Lagen. Somit stehen alte Gebäude an unattraktiven Standorten eher leer.
Ein weiterer Unterschied liegt im rechtlichen Schutz. Mieter von Wohnraum genießen einen starken Kündigungs- und Bestandsschutz, was das Risiko für Vermieter erhöht. Gewerbemietverträge sind flexibler gestaltbar, Laufzeiten und Sicherheiten können präziser festgelegt werden. Ein Konzern mit einem Zehnjahresvertrag ist für einen Fonds leichter kalkulierbar als zwanzig Haushalte, bei denen Mieterhöhungen politisch begrenzt und Kündigungen nur unter engen Bedingungen möglich sind. Enteignungsforderungen, die von der Linkspartei über die Grünen bis zur SPD erhoben werden, verschärfen die Situation zudem.
Machen statt reden
Der Staat versucht mit Steueranreizen entgegenzuwirken. Neue Wohngebäude können seit 2024 mit fünf Prozent abgeschrieben werden. Das Bauministerium versprach Investitionsanreize zur Stabilisierung der Bauwirtschaft. Doch eine günstigere Abschreibung macht kein Projekt attraktiver, dessen Baukosten die erzielbare Miete weit übersteigen.
Welche Optionen bleiben Mietern? Der Umzug aufs Land erscheint attraktiv, solange es dort Arzt, Schule, Einkaufsmöglichkeiten und eine Bahnanbindung gibt. Oft wird die niedrigere Miete jedoch durch zwei Autos und tägliche Pendelzeiten kompensiert. Und das Umland der Großstädte ist auch längst kein Geheimtipp mehr. Auch hier ziehen die Preise an.
Es mangelt nicht an Ideen aus der Politik. Genehmigungen sollen schneller erteilt, Vorschriften vereinfacht und leerstehende Büros in Wohnungen umgewandelt werden. Aber: „Tun statt Reden“, sollte die Devise sein. Kanzler Merz (CDU) versprach der Baubranche im November: „In dieser Wahlperiode kann alles gebaut werden, Was baureif ist.“ Doch baureif bedeutet noch lange nicht finanzierbar. Selbst eine innerhalb von Wochen erteilte Genehmigung nützt wenig, wenn Grundstück, Finanzierung, Material und Auflagen am Ende eine Miete erfordern, die sich kaum jemand leisten kann.
Kommentare
"Kaiserfront Extra"-Romanfan juliushunter@web.de am 31.07.26, 10:13 Uhr
Mir ein Rätsel wie sich das mit den Büros lohnen kann; ich meine gerade Städte wie Berlin oder Hamburg sind nicht dafür bekannt, dass dort viele Leute arbeiten gehen. Es sind eher Bürgergeldhochburgen; da würden sich Wohnungen eigentlich mehr lohnen, zumal die Bürgergeldempfänger die Wohnungen ja dann vom Staat bezahlt kriegen...
Das aber die Asylanten alles verschlimmern leuchtet ein. Je höher die Nachfrage, desto teurer das Angebot.
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