Reform

Die große Grundsteuerwut

Schock für Hausbesitzer und Mieter durch „realitätsferne Bewertungen“

Als im Jahr 2019 der Bundestag eine Reform der Grundsteuer beschloss, war dies mit zwei wichtigen Ankündigungen verbunden: Das neue Berechnungsverfahren für die Steuer soll sozial gerechter als das alte Verfahren sein, zudem war auch davon die Rede, dass die Änderung „aufkommensneutral“ sein soll. Die einzelnen Städte und Gemeinden sollten durch die Grundsteuer also insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher. Der damalige Finanzminister und heutige Noch-Bundeskanzler Olaf Scholz prognostizierte zudem, dass es aufgrund dieser Parameter für keinen Immobilienbesitzer teurer werden würde, sondern eher das Gegenteil zu erwarten sei.

Am Beispiel Berlins zeigt sich nun, dass die Grundsteuer auch nach der Reform nicht frei von Ungerechtigkeiten ist und für so manchen die Kosten sogar regelrecht in die Höhe schießen. Während Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen eigene Grundsteuergesetze beschlossen haben, wendet die deutsche Hauptstadt bei der Grundsteuerberechnung weitgehend das Modell an, das der Bund vorgeben hat.

Nachdem die ersten Steuerbescheide für 2025 vorliegen, zeigt sich nun, dass sich ein sehr kleiner Teil der Grundstückseigentümer über Entlastungen freuen kann, für andere aber steigt die Steuerlast allerdings drastisch. Der Sender rbb berichtet etwa über ein Ehepaar, das sich vor 20 Jahren am Stadtrand ein einfaches Einfamilienhaus gebaut hat. Bislang waren für das gepachtete Grundstück mit 564 Quadratmetern pro Jahr 227 Euro Grundsteuer fällig. Laut dem neuen Steuerbescheid will das Finanzamt ab kommendem Jahr allerdings 782 Euro: „Für einen Schwerverdiener ist das kein großer Betrag, aber für Rentner ist das ein wesentlicher Betrag“, so das Ehepaar. Auch in Gebäuden mit kleinen Gewerbeeinheiten und Häusern mit Mischnutzung steigt die Grundsteuer teilweise bis zum 17-Fachen. Eigentümer in Berliner Nobelvierteln wie Grunewald und Dahlem können sich wiederum mitunter über eine marginal sinkende Steuerlast freuen.

Nötig geworden war die Reform der Grundsteuer, weil das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 das bisherige Berechnungssystem als verfassungswidrig erklärt hatte. Bemängelt hatten die Verfassungsrichter, dass gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Tatsächlich beruhte die Berechnung bislang auf Grundstückswerten, die Jahrzehnte alt waren. In den westlichen Ländern wurden Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 herangezogen. In den östlichen Bundesländern waren sogar die Bewertungen von 1935 der Maßstab.

Berlins Finanzämter greifen beim neuen Berechnungsverfahren auf eine Reihe von Daten zurück. Neben Grundstücksfläche, Wohnfläche, Mietniveau spielt nun der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle. Herangezogen wird dabei der Wert zum Stichtag 1. Januar 2022. Scharfe Kritik an diesem Verfahren kommt vom Immobilienverband Deutschland (IVD): „Die Neuberechnung der Grundsteuer anhand des Bodenrichtwertes ist total ungerecht, völlig verfehlt und unsinnig“, erklärt Hans-Joachim Beck vom IVD.

Alte Werte als Grundlage
Tatsächlich kann der Bodenrichtwert stark schwanken und von Zufällen abhängen. So ist er beispielsweise wegen steigender Bauzinsen und Habecks Heizungsgesetz vielerorts wieder deutlich gefallen. Bis 2029 wenden die Finanzämter jedoch die höheren Richtwerte von 2022 an. Extreme Auswirkungen hat die neue Berechnung laut dem Immobilienverband Deutschland auf Eigentümer in Gegenden, in denen viele Grundstücke verkauft oder viele Neubauten errichtet wurden. Unterstützt vom Bund der Steuerzahler und dem Verband Haus & Grund haben viele Eigentümer angekündigt, gegen die Bewertung ihrer Grundstücke vor das Bundesverfassungsgericht ziehen zu wollen. Der Bund der Steuerzahler Berlin hatte bereits im Frühjahr gewarnt, dass die gewählte Bewertungsmethode „in zahlreichen Fällen zu realitätsfernen Grundsteuerwerten“ führt und bei „vergleichbaren Wohnungen zu völlig unterschiedlichen Grundsteuerbeträgen“ führt.

Mit Verzögerung werden auch Mieter die teils drastischen Erhöhungen der Grundsteuer zu spüren bekommen. Vermieter gehen bei dieser Steuer zunächst nur in Vorleistung. Über die Betriebskostenabrechnung können die Vermieter die Grundsteuer in vollem Umfang auf die Mieter umlegen. Berlins Mieterverein rät Mietern daher, sich mit ihren Vermietern in Verbindung zu setzen, um von diesen die Höhe der neuen Grundsteuer zu erfahren. „Ist dies nicht möglich, sollten sie sicherheitshalber den doppelten Betrag der bisherigen Steuer zur Seite legen“, so der Rat von Sebastian Bartels, dem Chef des Berliner Mietervereins. Bei der Reform der Grundsteuer hat der Bund den Ländern über eine Öffnungsklausel das Recht eingeräumt, abweichend vom Bundesmodell eigene Grundsteuer-Gesetze zu erlassen. Die Kommunen können zudem selbst über die Höhe des Hebesatz, einem wichtigen Berechnungsfaktor, entscheiden oder sogar gänzlich auf die Grundsteuer verzichten.

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