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Immobilienbranche

Potentielle Schnäppchen für internationale Investoren

Die Belastung durch die „Heizwende“ macht deutsche Wohnungsvermieter zu Übernahmekandidaten oder zwingt sie zum Wohnungsverkauf

Hermann Müller
17.05.2023

Bereits das erste Regierungsbündnis auf Bundesebene unter Beteiligung von Roten und Grünen hatte sich aus Sicht ausländischer Großinvestoren als ausgesprochener Glücksfall erwiesen. Mit einer Reform der Unternehmensteuern machte Rot-Grün nach der Jahrtausendwende den Weg zur Zerschlagung der sogenannten Deutschland AG frei. Nachdem SPD und Grüne den Verkauf von Unternehmensbeteiligungen steuerfrei gestellt hatten, trennten sich deutsche Banken und Versicherungen von ihren bis dahin oft über Jahrzehnte gehaltenen Anteilen an deutschen Unternehmen. Neue Eigentümer waren in vielen Fällen sogenannte Heuschrecken, stark auf Rendite orientierte Finanzinvestoren. Seit der Zerschlagung der Deutschland AG befinden sich die Dax-Konzerne fest in der Hand ausländischer Investoren. Zum Stichtag 31. Dezember 2021 hielten Anleger aus Deutschland nicht einmal mehr 30 Prozent der Anteilsscheine der Dax-Konzerne.

Die Pläne von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck und Bundesbauministerin Klara Geywitz zu einer sogenannten Heizungswende könnten für ausländische Großinvestoren erneut zu einer Jahrhundertchance werden. Mit Habecks Plan, faktisch die Neuinstallation von Öl- und Gasheizungen zu verbieten und Wärmepumpen oder Fernheizungen zur Pflicht zu machen, kommen auf Eigentümer, Vermieter und Mieter erhebliche Kosten zu. Habecks Wirtschaftsministerium hat zwar finanzielle Unterstützung für die „Wärmewende“ zugesagt. Und Bauministerin Geywitz kündigte an, das neue Gebäudeenergiegesetz werde nicht dazu führen, dass Menschen gezwungen seien, ihr Haus zu verkaufen, weil sie sich nicht an die Anforderungen halten können. Abzuwarten bleibt, ob diese Ankündigung auch für die großen Vermietungskonzerne gelten wird.

Der Wert sinkt
Deutschland verfügt mittlerweile über mehrere große Konzerne, die im Vermietungsgeschäft aktiv sind. Diese Unternehmen haben die vergangene Niedrigzinsphase oftmals genutzt, um schuldenfinanziert zu wachsen. Mit der Übernahme von Deutsche Wohnen durch Vonovia ist 2021 sogar der größte Wohnungsvermieter Europas entstanden. Durch das Zusammengehen der beiden Branchenriesen entstand ein Konzern mit einem Wohnungsbestand von 557.000 Wohnungen. Demgegenüber stehen allerdings auch hohe Schulden. Im Konzernbericht 2021 wies Vonovia Schulden von über 68 Milliarden Euro aus.

Solange die Immobilienfinanzierungen historisch günstig waren und der Wert der gekauften Immobilien immer weiter in die Höhe kletterte, funktionierte die Wachstumsstrategie der Immobilienkonzerne. Bereits seit Monaten macht sich in der Branche der großen Vermieter allerdings Alarmstimmung breit, weil die Finanzierungskosten wieder steigen. Gründe sind die gestiegenen Zinsen, die auch dazu beitragen, dass die Immobilienbewertungen sinken. Ablesbar war die neue Situation in den letzten Monaten bereits an Kursverlusten großer Vermietungskonzerne wie etwa Vonovia, TAG Immobilien oder Adler Real Estate.

Europas größter Wohnungsvermieter, der deutsche Konzern Vonovia, hatte bereits vergangenes Jahr Pläne bekanntgegeben, Häuser und Wohnungen im Milliardenwert zu verkaufen, um Schulden zu tilgen. Insgesamt will der Dax-Konzern in den kommenden Jahren Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Wert von rund 13 Milliarden Euro abstoßen: „In Zeiten höherer Zinsen ist es sinnvoll, Schulden zu reduzieren“, begründete Vonovia-Chef Rolf Buch dieses Vorhaben.

Die Kosten steigen
Mit Habecks „Heizungswende“ werden den Vermietern nun von der Politik Zwangsinvestitionen in neue Heizungen und energetische Sanierungen aufgenötigt. Dies bedeutet höhere Kosten. Zugleich werden die geplanten Heizungsvorgaben der Politik und der daraus folgende Modernisierungs- und Sanierungszwang den Buchwert von Immobilien zunächst einmal sinken lassen. Die bereits vergangenes Jahr gefällte Entscheidung von Vonovia, Wohnungen wieder zu verkaufen, könnte lediglich ein Vorspiel für das Abstoßen weiterer Wohnungen sein. Dies könnte sich als die Gelegenheit erweisen für Investoren, die finanzkräftig genug sind, die Übernahme großer Immobilienpakete zu stemmen.

Im Bereich der kommunalen Wohnungsunternehmen könnte Habecks „Heizungswende“ eine neue Phase von Privatisierungen lostreten. Berlins Mieterverein hatte schon vor einem Vierteljahr auf die hohe Verschuldung der landeseigenen Vermietungsunternehmen hingewiesen. Laut dem Verein hatten die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Berlins bis zum Ende des Jahres 2021 Schulden in Höhe von fast 17 Milliarden Euro angehäuft. Ulrike Hamann, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, mahnte angesichts der Schulden viel stärkere Eigenkapitalzuschüsse aus dem Landeshaushalt an. Hamann warnte, die Verschuldung dürfe nicht dazu führen, dass wieder landeseigene Wohnungen verkauft werden.


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