22.06.2021

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Äußerst begehrt: Neubauwohnungen am Pregel in Königsberg
Foto: J.T.Äußerst begehrt: Neubauwohnungen am Pregel in Königsberg

Immobilienpreise

Russische Regierung besorgt über Preisexplosion

Das Königsberger Gebiet erlebt einen Zustrom wie noch nie. Russen investieren ihr Geld in Wohnungen und Feriendomizile

Jurij Tschernyschew
30.05.2021

Königsberg und einige andere Städte in der Region sind zu absoluten Rekordbrechern in Bezug auf das Wachstum der Immobilienpreise in der Russischen Föderation geworden. Sie haben sogar Megastädte wie Moskau und St. Petersburg sowie Sotschi überholt. Die Käufer fegen alle auf dem Markt verfügbaren Immobilien weg: Von Wohnungen in Häusern aus der Sowjetzeit, in Neubauten bis zu Wohnungen, die bislang nur als Projekt existieren, wird alles weggekauft.

Der Preisanstieg war so rasant, dass er bei der russischen Regierung Besorgnis auslöste. Wladimir Putin höchstpersönlich wurde auf die explodierenden Preise aufmerksam und wies den Föderalen Anti-Monopoldienst an, die Angelegenheit bis zum 15. Mai zu untersuchen. Stiegen die Immobilienpreise in der Russischen Föderation gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich zwölf Prozent, so betrug die Steigerung in der Königsberger Exklave das Anderthalbfache.

Zur Veranschaulichung folgen ein paar Beispiele: Die Kosten für eine 45-Quadratmeter-Wohnung in einem fast neuen Haus betrugen 2019 umgerechnet etwa 33.000 Euro. Jetzt werden 60.000 Euro für eine vergleichbare Wohnung verlangt. Anfang letzten Jahres war es noch möglich, eine 58-Quadratmeter-Wohnung in einem Plattenbau aus der Sowjetzeit für knapp 27.000 Euro zu kaufen. Derzeit kostet eine ähnliche Immobilie knapp 50.000 Euro.

Während es in älteren Häusern aus sowjetischer Zeit noch Wohnungen zu kaufen gibt, ist in neueren Gebäuden das Angebot viel geringer als die Nachfrage. Die Käufer sind gezwungen, um ein bestimmtes Objekt zu konkurrieren. Dafür sind sie bereit, einen hohen Preis zu zahlen, um überhaupt eine Wohnung zu bekommen, in dem Bewusstsein, dass es morgen noch teurer sein könnte. Immobilienmakler überfluten die Briefkästen der Bewohner mit Flugblättern, in denen sie anbieten, deren Wohnungen sofort gegen Bargeld zu kaufen.

Jetzt hat der Durchschnittspreis pro Quadratmeter 1100 Euro überschritten, während er zu Beginn des Jahres 2020 moch unter 667 Euro lag. In Königsberg, in Neuhausen, Cranz, Rauschen und Palmnicken gibt es jedoch immer mehr Angebote, bei denen ein Quadratmeterpreis von 1600 Euro überschritten wird.

Über diese einzigartige Situation äußerte sich auch Gouverneur Anton Alichanow. Seiner Meinung nach erklärt sich der Preisanstieg zum einen dadurch, dass die Immobilienkäufe zu Investitionszwecken zugenommen haben, was durch die niedrigen Hypothekenzinsen begünstigt werde. Er schlug deshalb vor, die Verlängerung des Vorzugszinssatzes für Hypotheken von 6,5 Prozent abzulehnen. Zum anderen werde die Nachfrage nach Immobilien dadurch angeheizt, dass Bankeinlagen zu einem unattraktiven Mittel zum Sparen geworden seien. Seit Anfang dieses Jahres wurde eine zusätzliche Steuer auf Gewinne aus Bankeinlagen eingeführt, und die Russen reagierten darauf, indem sie ihre Einlagen massenhaft von den Banken abzogen, um sie in andere Quellen zu investieren. Immobilienkäufe erwiesen sich als die erste Wahl.

Während die gesamtrussischen Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise klar sind: attraktive Hypothekenzinsen und der Wunsch, die Ersparnisse in der Pandemie-Situation zu sichern, zählen im nördlichen Ostpreußen weitere Anreize. Die Menschen kaufen im Königsberger Gebiet aktiv Ferienhäuser oder -wohnungen und vermieten sie. Der Zustrom seit 2020 hat stark zugenommen. Viele kamen in der ersten Zeit der Corona-Krise zunächst als Touristen, sahen sich um, stellten fest, dass ihnen die Gegend gefällt, und beschlossen, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, um die Zeit am Meer zu verbringen. Ebenso verlockend ist für sie die Nähe zur EU und die Hoffnung, dass sich früher oder später die Grenzen öffnen werden.

Das ist der Grund, warum sich der Anteil der Immobilienkäufer aus der Russischen Föderation in der Königsberger Exklave drastisch erhöht hat. Etwa 66 Prozent derjenigen, die eine Wohnung im Königsberger Gebiet kaufen wollen, leben in anderen Regionen der Russischen Föderation. Die Regionalregierung ist nun zu dem Schluss gekommen, dass sie Schritte unternehmen müsse, um der Preisexplosion für Immobilien in der Region Einhalt zu gebieten: Neue Grundstücke für Bauträger sollen schneller erschlossen werden. Experten glauben jedoch, dass in naher Zukunft höchstens eine allmähliche Verlangsamung des Preisanstiegs möglich sei, jedoch kein Rückgang.



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